Bulle immobilière : l'importance de la psychologie
La psychologie jouerait un rôle fondamental dans les mouvements rapides et brutaux des prix immobiliers. Une expérience réalisée par les économistes Karl Case et Robert Shiller met en évidence ces phénomènes d'une manière empirique. En effet, en mai 1988, ils soumettent 3 870 ménages américains à des questionnaires sur leurs sentiments par rapport aux évolutions récentes du marché immobilier dans cinq villes différentes...
Les cinq marchés immobiliers sont caractérisés par des états fondamentalement très différents : en plein boom à San-Francisco et à Anaheim en Californie, en phase de correction suite à une bulle à Boston et enfin stable à Milwaukee.
À la question « Les prix de l'immobilier explosent. Si je n'achète pas maintenant, je ne pourrais plus acheter une maison plus tard », 74% ont répondu positivement en Californie, 40,8% à Boston alors que le marché est en baisse, et 28% à Milwaukee.
Les conclusions de cette étude sont les suivantes: majoritairement, ce sont donc dans les marchés en phase haussière que les mythes se développent et se propagent, les relations individuelles jouant alors un rôle prépondérant. Ensuite, les investisseurs ont donc, en général, une connaissance sommaire des fondamentaux économiques et les espérances et attentes psychologiques jouent un rôle majeur dans la détermination du prix que les gens sont disposés à payer pour un bien immobilier.
De nombreux mythes concernant l'immobilier existent et se propagent. Voici quelques exemples concernant le marché immobilier français :
- L'immobilier ne fait que monter,
- Le mythe de l'atterrissage en douceur,
- Le mythe de la pénurie,
- Le mythe d'achats massifs d'étrangers,
- Le mythe du mini baby-boom des années 2000-2001,
- Le mythe du TGV,
- Le mythe de la hausse du nombre d'étudiants,
- Le mythe du marché local déconnecté des fondamentaux du marché,
- Le mythe du mauvais entretien du parc immobilier.
La théorie de Robert Shiller basée sur l'économie comportementale est que ces mythes s'auto-alimentent grâce aux relations, discussion entre personnes mais aussi l'amplification par les médias provoquant un phénomène d'emballement aboutissant à la hausse brutale des prix et à une bulle.
La figure ci-dessous issue des travaux de Jean-Paul Rodrigue suggère l'existence de quatre phases différentes caractérisant l'état psychologique de l'investisseur lors d'une bulle spéculative.
La première phase est cachée et correspond au moment où des investisseurs relativement prudents mais très éclairés vont se positionner.
La seconde phase enthousiaste est suivie d'une prise de conscience médiatique caractérisée par un afflux d'investisseurs de moins en moins éclairés et susceptibles de comprendre l'ensemble des mécanismes de valorisation du marché.
La troisième est la phase dite de mania, paroxysme de la bulle spéculative où le seul fait que les prix grimpent suffit à drainer les investissements massifs de spéculateurs ayant recours à un endettement massif, les investisseurs éclairés et institutionnels préférant en général se dégager du marché. Le point le plus haut est souvent associé à l'apparition de discours justifiant l'apparition de nouveaux paradigmes qui sont destinés à justifier la permanence d'un plateau élevé.
La dernière phase dite d'éclatement se caractérise par la faillite des investisseurs les plus endettés ayant abusé de l'effet de levier tandis que des investisseurs éclairés profitent généralement des liquidations.
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