Immobilier : déterminer le montant des plus-values
Vous êtes concerné par le régime d'imposition des plus-values immobilières si vous vendez un immeuble bâti ou non bâti (appartement, maison ou terrain). Vous l'êtes également en tant qu'associé d'une société de personnes (SCI, SCP…) soumise à l'impôt sur les revenus. La plus-value sera alors établie au niveau de chaque associé de la société qui cède le bien. Mais comment au juste, déterminer le montant d’une plus-value immobilière ?...
Le montant de la plus-value immobilière se calcule par la différence entre le prix auquel vous avez vendu votre bien et son prix d'achat.
Après avoir déduit de cette plus-value brute l'abattement pour durée de détention vous obtenez le montant de la plus-value qui sera imposée.
Le prix de cession
Le prix à prendre en compte est celui mentionné dans l'acte. Sur justificatifs, vous pouvez déduire du prix de vente :
- les frais de vente supportés lors de la cession : mainlevée d'hypothèque, commission de l'agence immobilière, frais liés aux diagnostics obligatoires (amiante, plomb…)
- le montant de la TVA acquittée
Mais le prix de cession doit être majoré des charges et indemnités prévues dans l'acte au profit du vendeur, comme le remboursement de frais mis à la charge des acheteurs…
Si le bien est cédé contre une rente viagère, le prix de cession retenu est la valeur en capital de la rente, à l'exclusion des intérêts.
Le prix d'acquisition
Il s'agit du prix effectivement payé, celui stipulé dans l'acte d'achat. Ce prix d'acquisition peut être majoré de frais, à condition de pouvoir les justifier :
- les charges et indemnités que vous aviez versées au vendeur lors de l'achat
- les frais d'acquisition : droits d'enregistrement ou TVA payés lors de l'achat, frais de notaire… Si vous ne pouvez pas les justifier, vous pouvez déduire un montant forfaitaire de 7,5 % du prix d'achat.
- les dépenses de construction, reconstruction, d'agrandissement, ou d'amélioration sous certaines conditions (réalisées par une entreprise…) sur justificatifs.
Pour un bien détenu depuis plus de 5 ans, vous pouvez déduire, soit le montant réel justifié, soit un forfait de 15 % du prix d'achat si vous n'avez pas de justificatifs.
- les frais de voirie, réseaux et distributions qu’ils soient ou non imposés par les collectivités locales dans le cadre du plan d'occupation des sols ou du plan local d'urbanisme
Si vous avez acquis votre bien à titre gratuit (héritage ou donation), les frais que vous avez payés, comme les frais de notaire et les droits d'enregistrement, viennent augmenter la valeur vénale mentionnée dans l'acte.
Pour les biens payés au moyen d'une rente viagère, le prix d'achat retenu est la valeur en capital de la rente. Vous ne devez pas compter les intérêts.
Calculer la plus value imposable
Sur la plus-value brute calculée (prix de cession - prix d'acquisition) viennent en déduction.
Un abattement pour durée de détention
Jusqu’au 1er février 2012, la plus-value brute était diminuée d'un abattement de 10 % pour chaque année de détention au-delà de la 5ème.
Ainsi, la plus-value se trouvait exonérée au bout de 15 ans de détention.
Pour les cessions réalisées depuis le 1er février 2012, l’abattement pour durée de détention est désormais fixé à :
- 2 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième ;
- 4 % pour chaque année de détention au-delà de la dix-septième ;
- 8 % pour chaque année de détention au-delà de la vingt-quatrième.
Il en résulte une exonération totale de plus-value pour les cessions d’immeubles détenus depuis plus de trente ans.
Le taux de l’abattement pour durée de détention du bien reste fixé à 10 % par année de détention du bien au-delà de la cinquième pour les cessions de terrains nus constructibles, à condition :
- qu’une promesse de vente ait été enregistrée avant le 25 août 2011 ;
- que la vente soit conclue avant le 1er janvier 2013.
Un taux de 19 % et des prélèvements sociaux de 15,5 %
Après déduction des abattements, les plus-values sont soumises à l'impôt sur le revenu au taux de 19 %.
S'ajoutent également les prélèvements sociaux : CSG (8,2%), CRDS (0,5%), prélèvement social (5,4 %), contribution additionnelle «solidarité autonomie» au prélèvement social (0,3 %) et contribution additionnelle «financement du RSA» au prélèvement social (1,1 %), soit un taux global de 15,5 %.
La CSG n'est pas déductible de vos revenus.
En cas de moins-value
La moins-value n'est pas prise en compte : elle ne peut pas s'imputer sur vos revenus ou sur la plus-value réalisée lors de la vente d'un autre bien.
Des spécialistes de l'immobilier :
Des agences immobilières :
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