Immobilier de bureaux : une année 2013 médiocre

Avec 511 800 m² placés en Ile-de-France, le 4ème trimestre aura été le plus actif de 2013 (+ 15 % de croissance trimestrielle) grâce notamment au segment des transactions > 5 000 m². L’ensemble de l’année reste cependant médiocre, avec un recul annuel des volumes commercialisés de - 25 % pour 1 844 500 m² placés...

Ce résultat bien inférieur à la moyenne de longue période découle en grande partie du climat économique toujours dégradé, de l’absence de visibilité et de confiance. Ce contexte a amené à des décisions prises a minima et au report de certains projets de mouvement. Les propriétaires ont fait des efforts importants pour conserver leurs locataires et la concurrence des renégociations a été ressentie comme particulièrement forte cette année dans la plupart des secteurs.

Le recul significatif des transactions > 5 000 m² a été particulièrement néfaste. Elles ont totalisé 655 500 m² (53 transactions contre 20 de plus en 2012). Par rapport aux points hauts de 2007 et 2012, la baisse des volumes atteint - 45 %. Les très grandes opérations ont aussi manqué. C’est par exemple la 1ère fois depuis plus de 13 ans qu’aucune transaction > 40 000 m² n’est recensée.

Alors que le créneau < 1 000 m² est en retrait de - 14 % sur 1 an (590 500 m² placés en 2013), seul celui des 1 000 m² - 5 000 m² se détache avec + 3 % sur un an et un volume de 598 400 m², niveau malgré tout inférieur à sa moyenne historique.

Sur l’ensemble du marché, 41 % des surfaces commercialisées en 2013 ont concerné des bureaux neufs / restructurés, un niveau conforme à sa moyenne historique. 54 % des grandes surfaces transactées ont fait l’objet d’une précommercialisation.

Paris Centre Ouest et le Croissant Ouest tirent leur épingle du jeu tant par rapport à 2012 qu’à leur moyenne longue période. La performance de ces secteurs s’explique par les atouts rassurants de la localité, d’autant que les valeurs ont été revues à la baisse. Paris Centre Ouest, avec la bonne tenue des transactions > 1 000 m², a ainsi vu se commercialiser 446 300 m² soit + 4 % sur un an.

Ce secteur a concentré près d’1/4 des volumes placés en Ile-de-France en 2013 et avec près d’1/3 des volumes, le Croissant Ouest s’est lui aussi particulièrement bien comporté. Avec 588 500 m² qui ont trouvé preneur, l’activité est en hausse de + 16 % sur un an. Ce secteur a concentré 40 % des surfaces franciliennes

> 5 000 m². Les 3 plus grandes transactions de 2013 ont eu lieu dans le Croissant Ouest dont la plus vaste, les 38 100 m² restructurés pré-loués par General Electric Capital dans City Lights 1 et 3 à Boulogne-Billancourt. 

Avec 154 500 m² placés, Paris Sud recule de moitié par rapport à 2012 qui avait vu se réaliser la transaction du Pentagone à la française. Paris Nord Est est aussi en retrait (85 000 m² placés soit - 24 % sur un an).

Avec seulement 4 transactions > 5 000 m² dont la plus grande est de 22 000 m² (prise à bail de la Tour Blanche par ERDF), La Défense connaît sa 3ème plus mauvaise performance depuis l’an 2000. Avec respectivement 190 000 m² et 273 500 m², les 1ères et 2ème Couronnes atteignent leur plus bas niveau depuis plus de 13 ans.

Après avoir représenté près du tiers des surfaces commercialisées en 2012, le secteur des industries au sens large revient à des niveaux plus habituels (23 %). Le secteur public rentre lui aussi dans le rang avec 12 % des volumes, alors que le secteur de la finance-assurance après une année 2012 terne a représenté 19 % de l’activité.

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