Immeubles de bureaux : les spécificités

Même si des bureaux peuvent être aménagés dans presque tous genres d'immeubles, les exigences modernes du travail de bureau mettent des contraintes assez strictes sur l'aspect physique des espaces. Ces contraintes peuvent être de nature légale (l'éclairage doit être suffisant, certains services doivent être disponibles) ou technique (les exigences de communication en réseau). La sécurité et la flexibilité de l'espace entrent aussi en jeu. Toutes ces raisons militent pour la construction d'immeubles spécialisés pour l'accueil des bureaux...

Un immeuble de bureaux peut être occupé par une seule entreprise, propriétaire ou locataire, ou divisé en de multiples espaces loués par des entreprises de taille variable. Dans ce dernier cas, l'immeuble comprend des espaces communs et des espaces exclusifs à chaque entreprise.

- L'espace commun de l'immeuble comprend le hall d'entrée, des équipements de circulation verticale (escaliers et ascenseurs), des couloirs (si l'étage est occupé par plusieurs usagers), ainsi que des salles de toilette.

- Chaque espace exclusif comprend généralement une aire de réception et des bureaux individuels ou groupés. On y trouve aussi souvent une ou plusieurs salles de conférence, un espace de détente avec certains équipements de cuisine, des espaces de photocopie et d'entreposage. 

Classification et labels
La classification des immeubles de bureaux sert à refléter les sous-marchés qui se créent sur la base du prix de location. Elle est basée sur les qualités physiques et jusqu’à un certain point géographiques des immeubles, mais se réfère à des caractéristiques qui se trouvent résumées dans le prix.

Dans les études de marché, on classe généralement les immeubles en trois ou quatre groupes désignés par les lettres A, B, C et D, avec parfois une cote « A+ » ou « Triple A » pour les édifices les plus récents et les plus prestigieux.

De telles classifications sont issues du langage parlé et sont subjectives, car il n’y a aucun moyen scientifique de tenir compte de l’ensemble des facteurs quantitatifs et qualitatifs qu’elles doivent refléter. Le seul indice scientifique serait le prix de location unitaire, puisqu’il est censé résumer toutes les caractéristiques de la classe mais là encore, le sectionnement en classes de cet indice continu serait arbitraire.

Typiquement, le Urban Land Institute, une autorité dans le domaine des immeubles commerciaux, dit ce qui suit sur cette classification dans son Office Development Handbook.

« Les immeubles de classe A bénéficient d'une excellente situation et accessibilité, hébergent des locataires de haute qualité et sont gérés de façon professionnelle. Les matériaux de l'immeuble sont de haute qualité et les loyers sont concurrentiels avec ceux des autres immeubles neufs. Les immeubles de classe B ont une situation, une gestion et une construction de bonne qualité et reçoivent des locataires de bon standing. Ces immeubles doivent n'avoir que peu de détérioration et de désuétude fonctionnelle. Les immeubles de classe C sont typiquement âgés entre 15 et 25 ans mais profitent d'un bon taux d'occupation. »

Il va de soi que dans une ville plus ancienne, des immeubles de bien plus que 25 ans peuvent encore être de classe A, surtout si les rénovations leur ont conservé leur attrait.

D'autre part, étant donné que, comparés aux immeubles des centre-ville, ceux des banlieues, en plus d'être de plus faible densité, sont généralement de moins bonne qualité, tant pour la construction que pour les services offerts, les praticiens de l'immobilier doivent parfois préciser « classe A de banlieue » lorsqu'ils parlent de cette catégorie.

De nombreux labels et certificats classent aussi les immeubles ou appartements selon des critères de « construction durable » ou de rénovation soutenable du parc tertiaire, c'est-à-dire s'appuyant sur des études d'impacts, mesures d'empreinte écologique et de mesures compensatoires et conservatoires plus complètes : écomatériaux, bois écocertifiés, économies d'énergie, label "Reconnu Grenelle", construction positive en énergie, haute qualité environnementale, construction à biodiversité positive, intégration dans la trame verte et bleue etc. En France, la loi, impose que les baux conclus ou renouvelés pour des locaux de plus de 2 000 m² à usage de bureaux ou de commerces comportent une annexe environnementale « Bail vert », contenant notamment des informations utiles sur la consommation énergétique des locaux loués.

La dernière notion apparue en France (mi-2013, dans le cadre de la conférence environnementale et du "Plan Bâtiment durable") est la GPEI (Garantie de performance énergétique intrinsèque) qui ne concerne dans un premier temps que les immeubles de bureaux et s'appuie sur une charte d'application réunissant, dans un premier temps également 16 acteurs de la construction.

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