La sous-location dans le bail commercial

La sous-location consiste pour le locataire à se comporter comme s’il était le propriétaire et à donner lui-même en location en tout ou en partie les locaux prix à bail à un tiers, appelé sous-locataire. Bien que son principe soit autorisé par le code civil, elle est interdite par le statut des baux commerciaux sauf stipulations contraires. Elle est régie par les articles L 145-31 et 32 du code de commerce...

Article L145-31 du code de commerce 

"Sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite. En cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l'acte.

Lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire a la faculté d'exiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale, augmentation qui, à défaut d'accord entre les parties, est déterminée selon une procédure fixée par décret en Conseil d'Etat, en application des dispositions de l'article L. 145-56.

Le locataire doit faire connaître au propriétaire son intention de sous-louer par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Dans les quinze jours de la réception de cet avis, le propriétaire doit faire connaître s'il entend concourir à l'acte. Si, malgré l'autorisation prévue au premier alinéa, le bailleur refuse ou s'il omet de répondre, il est passé outre." 

Article L145-32 du code de commerce  

"Le sous-locataire peut demander le renouvellement de son bail au locataire principal dans la mesure des droits que ce dernier tient lui-même du propriétaire. Le bailleur est appelé à concourir à l'acte, comme il est prévu à l'article L. 145-31. 

A l'expiration du bail principal, le propriétaire n'est tenu au renouvellement que s'il a, expressément ou tacitement, autorisé ou agréé la sous-location et si, en cas de sous-location partielle, les lieux faisant l'objet du bail principal ne forment pas un tout indivisible matériellement ou dans la commune intention des parties."

Après avoir interdit en principe la sous-location et fixé son régime quand elle est autorisée ; ils énoncent les conditions du droit direct du sous locataire au renouvèlement du sous-locataire puisque dans certains cas, le sous-locataire peut demander directement au propriétaire de l’immeuble le renouvellement de son sous bail et, s’il ne l’obtient pas du locataire principal. 

La location gérance
La mise en location gérance du fonds de commerce consentie en application des articles L 145 - 1 et suivants du code de commerce ne constitue pas non plus une sous location du local. 

Article L145-1 du code de commerce  

"I. - Les dispositions du présent chapitre s'appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d'une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce, et en outre :

1° Aux baux de locaux ou d'immeubles accessoires à l'exploitation d'un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l'exploitation du fonds et qu'ils appartiennent au propriétaire du local ou de l'immeuble où est situé l'établissement principal. En cas de pluralité de propriétaires, les locaux accessoires doivent avoir été loués au vu et au su du bailleur en vue de l'utilisation jointe ;

2° Aux baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées - soit avant, soit après le bail - des constructions à usage commercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire.

II. - Si le fonds est exploité sous forme de location-gérance en application du chapitre IV du présent titre, le propriétaire du fonds bénéficie néanmoins des présentes dispositions sans avoir à justifier de l'immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers.

III. - Si le bail est consenti à plusieurs preneurs ou indivisaires, l'exploitant du fonds de commerce ou du fonds artisanal bénéficie des dispositions du présent chapitre, même en l'absence d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers de ses copreneurs ou coindivisaires non exploitants du fonds.

En cas de décès du titulaire du bail, ces mêmes dispositions s'appliquent à ses héritiers ou ayants droit qui, bien que n'exploitant pas de fonds de commerce ou de fonds artisanal, demandent le maintien de l'immatriculation de leur ayant cause pour les besoins de sa succession." 

Il s’agit d’une modalité d’exploitation du fonds constituant la location d’un meuble incorporel et qui implique à titre accessoire et nécessaire la jouissance des locaux.

Cependant il est possible qu’elle soit interdite par le bail...

Article rédigé par Jean Pinsolle Membre de la commission départementale des baux commerciaux de Paris et du Val de Marne, expert en évaluation immobilière, dirigeant de Martinez et Associés.

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