Bail commercial : attention au départ anticipé

Une société signe un bail commercial 3-6-9. Au bout d’un an la société quitte les lieux sans donner congé au bailleur. Ce dernier reloue les locaux et ne subit aucune période d’inoccupation mais réclame cependant en justice à la société le paiement des loyers jusqu’à la fin de la première période triennale soit deux années. La Cour d’appel donne tort au bailleur mais la Cour de cassation lui donne raison en s’appuyant sur les articles L-145-4 et 9 du Code du commerce… 

Extrait de l’arrêt de Cour de cassation du 10 septembre 2020. Pourvoi n° 19-16.184.

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Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Versailles, 29 janvier 2019), la société Lauflyann, alors titulaire d'un contrat de crédit-bail portant sur des locaux qu'elle avait mis à disposition de la société Biolab par convention de sous-location, s'est engagée à lui consentir, à l'échéance fixée au 31 mai 2014, un bail commercial.

2. La société Biolab ayant quitté les lieux le 21 mai 2015, sans qu'un bail écrit ait été régularisé entre les parties et sans qu'elle ait délivré congé, la société Lauflyann l'a assignée en paiement des loyers échus entre le 1er juin 2014 et le 31 mai 2017.

Sur le moyen unique, pris en sa première branche

3. La société Lauflyann fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande de paiement des loyers, alors « que la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans ; que toutefois, à défaut de convention contraire, le preneur aura la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale ; que le congé donné avant l'expiration de la période triennale ne dispense pas le locataire de payer le loyer pour toute cette période, peu important l'éventuelle relocation des lieux ; que la cour d'appel a constaté qu'un bail commercial avait été conclu entre les parties à compter du 1er juin 2014 et que la société Biolab était tenue de payer les loyers jusqu'au 31 mai 2017 ; qu'en rejetant la demande de paiement en raison de la relocation des lieux, la cour d'appel a violé l'article L. 145-4 du code de commerce. »

Réponse de la Cour

Vu l'article L. 145-4 du code de commerce :

4. Il résulte de ce texte que la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans, mais que le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, dans les formes et délai de l'article L. 145-9 du même code.

5. Pour rejeter la demande en paiement des loyers sur la période du 1er juin 2014 au 31 mai 2017, l'arrêt retient que la société Lauflyann a reloué les lieux à un autre laboratoire d'analyses médicales, que, la conclusion de ce nouveau bail impliquant l'encaissement des loyers correspondants, elle n'est pas fondée à solliciter paiement des loyers à l'encontre de son ancien locataire, étant observé qu'elle ne justifie d'aucune période d'inoccupation des lieux entre le départ de la société Biolab et l'arrivée du nouveau locataire.

6. En statuant ainsi, alors qu'en l'absence de délivrance d'un congé régulier donné par la locataire, six mois à l'avance, la conclusion du nouveau bail, conclu entre les parties le 23 juillet 2014 avec effet au 1er juin 2014 et portant sur les locaux délaissés, était sans effet sur le droit du bailleur à obtenir paiement des loyers dus au titre du premier bail, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 29 janvier 2019, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ;

Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Versailles autrement composée ;

Condamne la société Eurofins Biolab aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Eurofins Biolab et la condamne à payer à la société Lauflyann la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, signé par M. Echappé, conseiller doyen, conformément aux dispositions des articles 456 et 1021 du code de procédure civile, en remplacement du conseiller empêché, et signé et prononcé par le président en son audience publique du dix septembre deux mille vingt. 

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