Le marché a fortement ralenti en 2023, mais le contexte de stabilisation des taux qui semble se dessiner pour le début de l'année 2024 pourrait permettre un regain d'activité.
78 % des agences considèrent que le marché a été ralenti en 2023 (contre 71 % à la fin du 1er semestre), quand 16 % jugent qu'il a marqué un coup d'arrêt, chiffre qui a doublé depuis cet été. Il est toutefois resté dynamique pour 7 % des agences (vs 19 % à la fin du 1er semestre). Selon 48 % des agences, l'attentisme en 2023 a été aussi fort côté vendeurs que côté acheteurs. Mais elles sont aussi nombreuses à penser qu'il reste plus fort côté acheteurs, et seuls 4 % pensent que les vendeurs sont les plus attentistes.
2023 a également été marquée par une accélération de la baisse des prix qui reste plus modérée dans les statistiques que sur le terrain : 92 % des agences l'Adresse ont constaté une hausse des marges de négociations en 2023, contre 71 % en fin d'année 2022. Une amplification logique dans un contexte de hausse des taux de 2 points en un an, avec pour impact une baisse de la capacité d'emprunt de plus de 15 % en seulement 12 mois.
Dans les agences l'Adresse, les marges de négociations vont de 5 % du prix affiché jusqu'à plus de 15 % pour les maisons avec travaux ou en vente depuis plusieurs mois.
Sans surprise, les agences l'Adresse ont été impactées par le durcissement des conditions d'octroi de crédit. Plus de la moitié des répondants (52 %) ont eu au moins un compromis de vente cassé en raison d'un refus de prêt, même si cela a tout de même concerné de moins en de moins de dossiers depuis cet été. En effet, dans le réseau l'Adresse, les dossiers des potentiels acheteurs sont tous validés en amont par un courtier, à moins qu'ils n'aient déjà un plan de financement récent de leur banque.
Depuis janvier 2023, dans le cadre de la Loi Climat, les biens G+, c'est-à-dire ceux qui consomment plus de 450 kWh par mètre carré et par an en énergie finale (contrairement à l'énergie primaire, utilisée dans le calcul du DPE) ne peuvent plus être loués, à moins d'effectuer d'importants travaux de rénovation énergétique. En 2025, c'est l'ensemble des biens G qui seront concernés, puis les F en 2028. Ce qui incite des investisseurs à les vendre.
En outre, dans un contexte de hausse du prix de l'énergie, les acheteurs de leur résidence principale sont aussi plus attentifs à la qualité énergétique des biens. Beaucoup de professionnels reconnaissent que cela peut être un frein à la vente ou un motif de négociation du prix, ou les deux. 90 % des agences trouvent que les acheteurs ont été plus attentifs en 2023 au DPE des biens qu'ils visitent ou achètent. Les maisons, pour lesquelles un audit énergétique est obligatoire depuis le 1er avril 2023, sont encore plus impactées.
Sans surprise, pour le 1er semestre 2024, les trois quarts des agences (75 %) s'attendent à une baisse des prix (+ 6 points sur un an), quand 25 % pensent que les prix vont stagner. Aucune agence ne s'attend plus à une hausse des prix.
Concernant l'évolution des prix en 2024, Brice Cardi, Président du réseau l'Adresse, s'attend également à une poursuite de la baisse au premier semestre, mais qui pourrait prendre fin avant la fin de l'année, en cas de diminution des taux de crédit et d'une potentielle reprise du marché. Au premier semestre 2024, la baisse pourrait atteindre 5 %, car les vendeurs ont désormais conscience de la nécessité d'ajuster leur prix sur le budget des acheteurs s'ils veulent vendre.
Source et photos : Vilmorin.
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